Questions / Réponses
ACHAT DANS LE NEUF
Les avantages et les garanties dans le neuf
Quels sont les avantages d'une construction BBC? (Bâtiment Basse Consommation)
- Meilleur respect de l'environnement
- Réaliser des économies d'énergie
- Bénéficier d'un grand confort
- Garantir la qualité d'une construction certifiée
- Avantages financiers et/ou fiscaux (PTZ, crédit d'impôt, réduction d'impôts)
- Valoriser votre patrimoine et réaliser une plus value notable
Les autres avantages:
- Des Frais de notaire réduit de 2.5 à 3% au lieu de 7 à 8% dans l'ancien
- Des garanties importantes: Garantie financière d'achèvement, assurance dommage ouvrage, garantie décennale, biennale, parfaite achèvement et isolation--Des prêts à taux zéro pour les primo-accèdant
- Des réductions d'impôts importante avec les lois fiscales en vigueur
- Des dernières réglementations et performance au niveau énergétique et phonique
La VEFA
Qu’est-ce que la VEFA ?
C'est le contrat qui remplace le sous-seing privé dans l'ancien. Elle concerne la vente sur plan, c'est-à-dire avant ou pendant la construction de l'immeuble, jusqu'à son achèvement.
Qu'est ce qu'un achat en VEFA?
Le paiement de votre logement se fait au fur et à mesure de l'avancement des travaux conformément à ce qui est prévu dans le contrat VEFA, soit :
- 20 % à l'ouverture du chantier
- 35% aux fondations achevées
- 50% à la réalisation du plancher haut du rez-de-chaussée
- 60% au gros œuvre
- 70 % à la mise hors d'eau
- 85% à la mise en place des cloisons
- 95% à l'achèvement du logement
- 100% à la mise à disposition des locaux
Mon achat dans le neuf est-il sécurisé ?
Une garantie de bonne fin de travaux appelée aussi GFA, garantie d'achèvement de travaux est souscrite par le promoteur auprès d'une banque au début du programme et jusqu'à son achèvement.
Cette garantie vous assure en cas de défaillance de la société de promotion la finition de l'opération jusqu'à la livraison. La banque se substituera alors au rôle du promoteur.
Vous bénéficierez aussi de nombreuses garanties énumérées
Il ne faut pas confondre la « caution – dépôt de garantie » avec la « caution – personne physique » (voir « Qu’est-ce qu’un garant ? »). La caution ou dépôt de garantie est la somme versée au bailleur ou à son mandataire à la signature du bail. Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, son montant ne peut dépasser un mois de loyer hors charges.
INVESTIR DANS LE NEUF
Réduction d'impôts / Avantage fiscal Réduction d'impôts jusqu'à 21% de votre investissement sur 12 ans
Qu'est ce que la Loi PINEL?
Puis-je louer à mes enfants en Loi Pinel ?
Accession à la propriété
Qu'est ce que le PTZ?
Un couple peut-il bénéficier d'un PTZ si l'un d'eux en a déjà bénéficié ?
De plus, pour bénéficier du PTZ, chaque emprunteur doit être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt.
- les titulaires d'une carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (incapacité absolue d'exercer une activité professionnelle),
- les bénéficiaires de l'AAH (Allocation Adulte Handicapé) ou l'AEEH (Allocation d'éducation de l'enfant handicapé),
- ou la victime d'une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable (la demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l'arrêté constatant le sinistre).
Si un des membres du couple a déjà bénéficié d'un PTZ, il peut cependant le transférer sur le nouveau bien sous certaines conditions.
Que devient le PTZ en cas de revente du logement ?
Cependant, s'il veut acheter un nouveau bien, le bénéficiaire ne pourra pas obtenir un autre PTZ car ce dispositif est réservé aux primo-accédants. Il lui faudrait, par exemple, ne plus être propriétaire de son logement pendant 2 ans.
Toutefois, il peut, avec l'accord de la banque qui lui a accordé le PTZ, demander un transfert de son prêt.
Ce transfert ne concernera que le capital restant dû.
L'emprunteur continuera alors à rembourser le capital restant de la même manière qu'auparavant et pourra utiliser les fonds dans une nouvelle opération immobilière.
L'opération doit cependant respecter les conditions d'un PTZ à la date du transfert.
Attention : ce transfert est soumis à l'accord de la banque émettrice du PTZ. Elle peut le refuser, notamment si elle considère que les garanties sont insuffisantes.
REVENTE DE VOTRE BIEN
Quelle plus-value à la revente de mon logement ?
Pas de plus-value à la revente de votre bien
B- Investissement, résidence secondaire
De 0 à 5 ans : pas d'abattement et à 6% par an à partir de la 6ème année jusqu'à la 22ème année. Exonération totale au bout de 22 ans.
DIAGNOSTICS
Quels sont les diagnostics obligatoires pour acheter ?
Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire.
Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..).
Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.
| NATURE | DOCUMENT A FOURNIR | IMMEUBLES CONCERNÉS | DURÉE DE VALIDITÉ |
|---|---|---|---|
| PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE | DPE (Diagnostic de performance énergétique) | Tous les logements occupés 4 mois par an minimum | 10 ans |
| RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES | ERNT (État des risques naturels et technologiques) | Logements situés en zone à risque définie par la préfecture | 6 mois |
| AMIANTE | Constat ou DTA (Dossier technique amiante) pour les parties communes des lots de copropriété | Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 | Illimitée |
| PLOMB DANS LES PEINTURES | CREP (Constat des risques d'exposition au plomb) | Logements construits avant le 01/01/1949 | 1 an si présence de plomb, illimitée si absence de plomb 6 ans en cas de location |
| TERMITES | État relatif à la présence de termites | Immeubles situés en zones définies par la préfecture | 6 mois |
| GAZ | État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| ÉLECTRICITÉ | État de l'installation électrique | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| ASSAINISSEMENT AUTONOME | Diagnostic Immobilier assainissement autonome | Logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées | 3 ans |
| MESURAGE (LOI CARREZ) | Attestation de superficie | Lots de copropriété | Illimitée, sauf changement de consistance du logement |
| DIAGNOSTIC IMMOBILIER | DTI (Diagnostic technique immobilier) | Mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans) | |
| LOGEMENT DÉCENT | Diagnostic Immobilier logement récent | Tous les logements | Selon évolution du bien |
| CONSTAT DE ROBIEN | Diagnostic Immobilier De Robien | Logement ancien destiné à être loué |
Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.
Les diagnostics établis avant le 1er novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée.
Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d'être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.
Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d'une meilleure information et protection du consommateur.
GERER MON BIEN
Impôts et Taxes
Je suis propriétaire d’un logement que je donne en location, est-ce à moi de payer la taxe foncière ?
Oui c’est le propriétaire d’un bien immobilier qui supporte la taxe foncière qu’il habite lui-même ce logement ou qu’il le mette en location. En revanche le propriétaire peut se faire rembourser par son locataire la partie afférente à la taxe des ordures ménagères lorsqu’elle figure sur la taxe foncière.
J’encaisse des loyers comment suis-je imposé sur ces revenus locatifs ?
Il existe une multitude de régimes fiscaux différents mais le principe de base qui est le même pour tous est que les revenus issus de la location d’un bien immobilier, appelés revenus fonciers, viennent s’ajouter aux revenus globaux du foyer fiscal. Le montant reporté sur la déclaration de revenus dépend du régime fiscal du bien et des charges et dépenses déductibles.
Je suis propriétaire d’un bien que je donne en location, dois-je déclarer le montant de la caution dans mes revenus fonciers ?
Non, la caution n’est pas un revenu tant qu’elle sert de garantie. Par contre si au départ du locataire elle est conservée pour compenser des loyers impayés par exemple alors à ce moment là cette somme devient imposable puisqu’elle correspond à un loyer.
Garantir les revenus locatifs
Quelle garantie pour mes revenus locatifs ?
Avec la garantie loyers impayés, vous pouvez vous protéger en cas d’incidents de paiement de loyer de votre locataire ; de plus en vous assurant contre les loyers impayés, vous bénéficiez également de la prise en charge des frais de procédure et d’une protection juridique.
Quelle garantie si mon bien n'est pas reloué?
En complément de l’assurance loyers impayés, vous pouvez prendre une garantie vacance locative ; celle-ci vous rembourse le loyer si vous n’arrivez pas à relouer votre bien tout de suite après le départ du locataire précédent.
AVANTAGES D'UNE GESTION PROFESSIONNELLE
Comment trouver un bon locataire ?
Choisir un locataire n’est pas un acte anodin. En tant que professionnel avisé, nous sélectionnons rigoureusement et avec soin les candidats à la location.
Comment faire ma déclaration de revenus fonciers ?
Qui doit payer les charges de copropriété ?
C’est le propriétaire qui doit s’acquitter du paiement des charges appelées par le syndic de la copropriété ; toutefois une partie de ces charges sont dites «locatives » et donc remboursable par votre locataire. En confiant la gestion de votre bien à un professionnel celui-ci déterminera avec précision la part récupérable auprès de votre locataire.
Quels avantages à confier la gestion de mon bien à un professionnel ?
Gérer un bien immobilier en location est de plus en plus complexe, la législation change très fréquemment ; confier la gestion à un professionnel c’est d’abord être sûr de respecter la règlementation et éviter ainsi tout litige, c’est se décharger complètement des contraintes, ne pas être dérangé par les doléances de votre locataire.
Terminologie
Qu’est-ce qu’un garant ?
Le garant est la personne qui se porte caution pour un locataire vis-à-vis du bailleur afin de garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire.
La caution qu’est-ce que c’est ?
Il ne faut pas confondre la « caution – dépôt de garantie » avec la « caution – personne physique » (voir « Qu’est-ce qu’un garant ? »). La caution ou dépôt de garantie est la somme versée au bailleur ou à son mandataire à la signature du bail. Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, son montant ne peut dépasser un mois de loyer hors charges.
